Comment investir dans l’univers de la pierre avec la liquidité des marchés actions...

Aviva Investors présentait aux conseillers financiers son fonds de foncières cotées : Aviva Valeurs Immobilières

Frédéric Tassin, Responsable de la gestion actions chez Aviva Investors

• Un fonds avec 45 ans de track-record

Aviva Investors gère près de 400 milliards d’euros sur de nombreuses classes d’actifs (62% en obligations, 20% en actions, 10% en immobilier…). C'est une filiale de l’assureur Aviva Plc, « le Axa ou le Generali anglais » selon Saïd Ahmed-Belbachir, Responsable développement Réseaux et CGPI. Cette société de gestion possède 15 centres financiers et plus de 100 milliards sont gérés à Paris dont la moitié via l’AFER.

Elle propose un produit « de plus en plus utilisé par les CGP en fond de portefeuille » : Aviva Valeurs Immobilières. Il permet d’investir dans l’univers de la pierre avec la liquidité des marchés actions via des sociétés foncières cotées, et ce sans pâtir de l’environnement fiscal actuel : « Si vous regardez les textes de loi, les foncières cotées sont le seul cas d’exclusion de l’IFI, contrairement aux SCPI et OPCI » remarque Aviva Investors.

Une société foncière est une entreprise dont l’objet social est la détention d’un parc immobilier dans le but de louer et/ou de l’utiliser afin d’en maximiser le rendement et la rentabilité.

« Ce produit a été lancé il y a 45 ans et dispose d'un track-record superbe : +10,5% par an depuis création » poursuit Saïd Ahmed-Belbachir en introduisant son gérant historique, Frédéric Tassin. Ce dernier tient néanmoins à préciser avec humour qu’il n’en est pas le gérant depuis l’origine, n’ayant rejoint le groupe « qu’en 2001 », le fonds ayant été lancé dès 1973.

• Est-ce le moment d’investir sur les foncières cotées ?

Depuis 10 ans, l’historique de performance du segment reste très solide, même en comparaison des indices actions. Et les taux bas représentaient un atout pour ces foncières cotées. Néanmoins, la remontée annoncée des taux n’est-elle pas un frein à la poursuite de cette performance ?

« On a fait le choix anachronique de vous présenter un fonds de valeurs foncières cotées alors que l’environnement est à la hausse des taux » assume Frédéric Tassin qui co-gère désormais Aviva Valeurs Immobilières avec Françoise Cespedes.

Selon la gestion, l’énorme risque sur le segment (qui s’est par ailleurs matérialisé en 2011) est une remontée des taux sans inflation. Or, une hausse d’inflation est déjà palpable. Ces anticipations d’inflation fourniront de la volatilité au secteur et cela offrira de potentielles opportunités d’investissement. « Les foncières ont tendance à prendre une prime par rapport au reste du marché dans un régime d’inflation car les loyers bénéficieront également de cette hausse » commente Frédéric Tassin. « J’adore l’inflation ! On espère que ça va continuer » se réjouit-il.

Il reste par ailleurs optimiste sur ce segment, considérant qu’il est plutôt facile à appréhender : « une foncière c’est très simple : c’est la revalorisation du dividende + l’ANR (actif net réevalué). » Et le gérant estime qu’avoir une visibilité sur les cash-flow, c’est avoir une visibilité sur l’évolution du dividende. « Or, nous pensons que les cash-flow sont actuellement sous-évalués » analyse l’expert. De plus, le secteur affiche une très légère prime sur l'ANR en Europe Continentale, soit une valorisation en ligne avec l'historique.

• Où trouver de la valeur sur ce segment ?
  

Ainsi, les investissements d’Aviva Valeurs Immobilières se font principalement en Europe continentale et un peu en Europe Emergente, la gestion évitant actuellement le Royaume-Uni. « On aime bien le marché français qui est très défensif » justifie Frédéric Tassin.

Les foncières sur lesquelles il intervient sont principalement du commerce, du bureau, de la logistique ou du spécialisé (type Orpéa). « On n’investit pas ou quasiment pas dans le résidentiel » explique le gérant qui a davantage vocation actuellement à être totalement investi et à réinvestir quand un titre souffre, plutôt que de mettre du cash.

La gestion considère que l’amélioration se poursuit dans les bureaux (36% du portefeuille) avec des niveaux de transactions, d’investissement et de loyers en augmentation comparativement à la situation d’il y a quelques années.

Concernant les commerces (31% du portefeuille), les gérants distinguent bien le marché américain du marché européen qui affichent des différences marquées. Le travail d’une foncière est ici d’optimiser son patrimoine et de gérer son portefeuille de marques. Et si l’e-commerce prend certes des parts de marché, « cela ne touche pas nécessairement les centres commerciaux et la menace reste contenue » rassure Françoise Cespedes. « Hier, il fallait la FNAC, aujourd’hui il faut un Zara, un Primark ou un H&M… On n’est pas inquiet pour le centre commercial » ajoute Frédéric Tassin qui juge les sociétés comme Unibail aptes à adapter leur portefeuille de marques suivant le contexte.

On peut alors penser que la gestion défend son univers d’investissement, mais Frédéric Tassin qui est par ailleurs responsable de la gestion actions chez Aviva Investors insiste sur la liberté dont il dispose dans sa classe d’actifs : « En 2006, on a augmenté le cash au sein du fonds et on a demandé l’arrêt de sa commercialisation car je ne savais plus quoi acheter » rappelle-t-il, « le jour où l’on trouve que le segment est trop cher, on vous le dira ! »

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