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Quelles fiscalités pour votre patrimoine immobilier ?

Publié le

Par Emmanuelle Wahl, Ingénieur Patrimonial chez Cyrus Conseil

 

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Nos convictions

 

  • Privilégiez un mode de détention au travers d'une société soumise à l'Impôt sur les Sociétés.
  • Profitez encore des taux bas pour emprunter à taux fixe sur une longue période.

 

La loi de Finances pour 2018 change à nouveau l’environnement fiscal du patrimoine et vous oblige à repenser votre stratégie patrimoniale. Pour une fois, dans le bon sens… Avec le PFU à 30% et la baisse de l’impôt sur les sociétés, les réflexes d’hier ne sont plus forcément les bons : le choix du régime fiscal de l’enveloppe d'investissement (Impôt sur le Revenu ou Impôt sur les Sociétés), tant pendant la phase de détention qu'au moment de la cession, notamment pour l’immobilier, s'avère essentiel.

 

 

Un nouveau contexte fiscal pour les revenus fonciers


Fiscalité pour les particuliers sur les revenus fonciers :

 

Avec la hausse de la CSG, en cas de détention d’immobilier soumis aux revenus fonciers, le taux d’imposition peut atteindre 59.14% (CSG déduite en N+1), voire 63.14%(Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus comprise). Force est de constater que ce taux est très pénalisant et qu’il est urgent d'opter pour une autre stratégie. Sur ce sujet, rien de changé ! L’investissement immobilier n’est pas la priorité du gouvernement qui souhaite relancer la croissance par l’activité économique créatrice de valeurs et d'emplois.

 

Fiscalité au niveau des sociétés soumises à l’IS :

 

Avec la nouvelle loi de Finances, le taux d’IS est réduit à 28% en 2018 puis à 25% en 2022. La fiscalité des dividendes est, elle aussi, réduite en cas d’option pour le PFU à 30%, ou 33% puis 34% pour ceux d’entre vous ayant un revenu fiscal de référence supérieur à 250 000 € et 500 000 €. C’est toujours moins élevé qu’auparavant. Le résultat distribué à l’associé bénéficie donc d’un taux moyen d’imposition de 50.6% (après fiscalité IS et PFU), bien inférieur au taux applicable aux distributions antérieurs de l’ordre de 60%, soit un gain de 10 points.

 

La différence de traitement comptable et fiscal selon le mode de détention du bien immobilier devient un véritable critère dans l’élaboration de votre stratégie immobilière tant au niveau de la fiscalité des flux qu’en terme de revente du bien.

 

 

Quelle stratégie d’acquisition ?

 

Si vous relevez de l'impôt sur le revenu, le résultat fiscal sera déterminé d'après les règles régissant les revenus fonciers (les frais d'acquisition ne seront pas déductibles, aucun amortissement fiscal ne pourra être pratiqué…). Les charges déductibles étant limitées, le revenu foncier et donc les impôts y afférents seront majorés à due concurrence. L'effort personnel de trésorerie que vous consentirez, compte tenu du montant de l'investissement, risque de s'avérer rapidement très important.

 

L’acquisition d’un bien dans une structure à l’impôt sur les sociétés, va vous permettre de profiter de l’amortissement du bien. Celui-ci présente l’intérêt de passer une charge non décaissable sur les recettes brutes sans pour autant amoindrir la trésorerie de la société. Ainsi, le résultat comptable de la structure s’avère être réduit de cette charge (amortissement) qui n’a rien coûté à la société.

 

La société à l’IS comme enveloppe d’acquisition, voit son intérêt renforcé et permet d'optimiser la stratégie d'achat d'actifs immobiliers.

 

 

Quelle stratégie de cession ?

 

Lors de la phase de cession, vous relevez de l'impôt sur le revenu, c'est le régime des plus-values immobilières privées qui s'applique :

 

  • abattement de 6% par année de détention au-delà de la 5ème année qui conduit à une exonération totale d'impôt de plus-value au taux de 19% en cas de vente après 22 ans de détention.
  • abattement de 1,65% par année de détention au-delà de la 5ème année jusqu'à la 21ème année, 1,60% la 22ème année et 9% jusqu'à la 30ème année qui conduit à une exonération totale de prélèvements sociaux de 17,2% en 2018 en cas de vente après 30 ans de détention.

 

La vente d’un bien immobilier par une société soumise à l'impôt sur les sociétés implique le paiement de la plus-value professionnelle basée sur la différence entre la valeur nette comptable (valeur d’acquisition après amortissement) et la valeur vénale du bien au jour de la cession. Ce mode de calcul revient à taxer non seulement la plus-value économique (augmentation de la valeur) constatée entre l'acquisition et la cession mais aussi la totalité des amortissements pratiqués depuis l'acquisition du bien. Autrement dit, ce mode de calcul de la plus-value revient à annuler l'essentiel de l'avantage fiscal constaté pendant la phase de détention.


Afin de percevoir le prix de cession capitalisé dans la société IS, l’associé devra opérer une distribution de dividendes ou une réduction de capital. Ces deux opérations seront soumises au Prélèvement Forfaitaire Unique de 30% (plus Contribution Exceptionnelle aux Hauts Revenus) et sont donc moins coûteuses qu’auparavant.

 

En conclusion, dans ce match IR/IS, il convient de prendre en compte, les revenus locatifs qui seront dégagés, la détermination de l'éventuelle plus value et le financement du bien. Ainsi un bien à forte rentabilité financé de manière importante par emprunt a tout intérêt à se faire par le biais d'une structure à l'IS. L'imposition d'une plus value future reste un enjeux mais comme le dit l'adage, parfois il faut mieux tenir que courir.

 

 

Emmanuelle Wahl, Ingénieur Patrimonial


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