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Sycomore Sustainable Tech 18.84%
Pictet - Digital 17.31%
Carmignac Investissement 16.87%
Franklin U.S. Opportunities Fund 15.90%
Athymis Millennial 15.64%
Franklin Technology Fund 15.32%
MS INVF Global Opportunity 14.69%
Loomis Sayles U.S. Growth 14.66%
Echiquier World Equity Growth 14.35%
OFI Invest ISR Grandes Marques 13.57%
BNP Paribas Funds Disruptive Technology 13.15%
Mirova Global Sustainable Equity 13.04%
G Fund - Global Disruption 12.43%
CM-AM Global Leaders 12.42%
CPR Global Disruptive Opportunities 12.35%
Echiquier Artificial Intelligence 12.26%
AXA WF Robotech 12.13%
Thematics AI and Robotics 11.45%
Janus Henderson Horizon Global Sustainable Equity Fund 11.31%
Pictet - Water 11.29%
R-co Thematic Blockchain Global Equity 10.78%
Sanso Smart Climate 10.70%
ODDO BHF Artificial Intelligence 10.58%
Comgest Monde 10.54%
JPMorgan Funds - Global Healthcare 10.09%
Pictet - Global Environmental Opportunities 9.97%
Russell Inv. World Equity Fund 9.85%
Pictet - Security 9.68%
BNY Mellon Blockchain Innovation Fund 9.56%
EdR Fund US Value 9.51%
Digital Stars Europe 9.18%
EdR Fund Big Data 9.01%
Pictet - Global Megatrend Selection 8.99%
Fidelity Global Technology 8.95%
Thematics Water 8.40%
Thematics Meta 8.16%
JPMorgan Funds - Global Dividend 8.15%
BNP Paribas US Small Cap 8.06%
Pictet - Premium Brands 7.95%
Jupiter Global Ecology Growth 7.92%
Sienna Actions Bas Carbone ISR 7.89%
BNP Paribas Aqua 7.73%
Covéa Ruptures 7.66%
CPR Silver Age 7.64%
GIS SRI Ageing Population 7.50%
Richelieu America 7.23%
MS INVF Global Brands 7.15%
DNCA Invest Beyond Semperosa 6.89%
Mandarine Global Transition 6.85%
M&G (Lux) Global Dividend Fund 6.37%
CPR Invest Hydrogen 6.30%
Pictet - Clean Energy Transition 6.10%
Candriam Equities L Oncology Impact 5.91%
Valeur Intrinsèque 5.07%
Sextant Tech 4.83%
CM-AM Global Gold 4.68%
La Française Inflection Point Carbon Impact Global 4.44%
GemEquity 4.17%
Echiquier World Next Leaders 4.12%
Candriam EQ L Europe Innovation 4.12%
R-co Valor 4Change Global Equity 3.61%
EdR Fund Healthcare 3.33%
Templeton Global Climate Change Fund 3.19%
Mandarine Global Microcap 2.81%
FTGF ClearBridge Infrastructure Value 1.22%
M&G (Lux) Global Listed Infrastructure Fund 0.97%
Piquemal Houghton Global Equities 0.21%
JPMorgan Funds - China A-Share Opportunities -0.79%
AXA Aedificandi -3.57%
CM-AM Pierre -3.76%
M Climate Solutions -10.06%
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Quelles fiscalités pour votre patrimoine immobilier ?

Par Emmanuelle Wahl, Ingénieur Patrimonial chez Cyrus Conseil

 

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Nos convictions

 

  • Privilégiez un mode de détention au travers d'une société soumise à  l'Impôt sur les Sociétés.
  • Profitez encore des taux bas pour emprunter à  taux fixe sur une longue période.

 

La loi de Finances pour 2018 change à  nouveau l’environnement fiscal du patrimoine et vous oblige à Â repenser votre stratégie patrimoniale. Pour une fois, dans le bon sens… Avec le PFU à  30% et la baisse de l’impôt sur les sociétés, les réflexes d’hier ne sont plus forcément les bons : le choix du régime fiscal de l’enveloppe d'investissement (Impôt sur le Revenu ou Impôt sur les Sociétés), tant pendant la phase de détention qu'au moment de la cession, notamment pour l’immobilier, s'avère essentiel.

 

 

Un nouveau contexte fiscal pour les revenus fonciers


Fiscalité pour les particuliers sur les revenus fonciers :

 

Avec la hausse de la CSG, en cas de détention d’immobilier soumis aux revenus fonciers, le taux d’imposition peut atteindre 59.14% (CSG déduite en N+1), voire 63.14%(Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus comprise). Force est de constater que ce taux est très pénalisant et qu’il est urgent d'opter pour une autre stratégie. Sur ce sujet, rien de changé ! L’investissement immobilier n’est pas la priorité du gouvernement qui souhaite relancer la croissance par l’activité économique créatrice de valeurs et d'emplois.

 

Fiscalité au niveau des sociétés soumises à  l’IS :

 

Avec la nouvelle loi de Finances, le taux d’IS est réduit à  28% en 2018 puis à  25% en 2022. La fiscalité des dividendes est, elle aussi, réduite en cas d’option pour le PFU à  30%, ou 33% puis 34% pour ceux d’entre vous ayant un revenu fiscal de référence supérieur à  250 000 € et 500 000 €. C’est toujours moins élevé qu’auparavant. Le résultat distribué à  l’associé bénéficie donc d’un taux moyen d’imposition de 50.6% (après fiscalité IS et PFU), bien inférieur au taux applicable aux distributions antérieurs de l’ordre de 60%, soit un gain de 10 points.

 

La différence de traitement comptable et fiscal selon le mode de détention du bien immobilier devient un véritable critère dans l’élaboration de votre stratégie immobilière tant au niveau de la fiscalité des flux qu’en terme de revente du bien.

 

 

Quelle stratégie d’acquisition ?

 

Si vous relevez de l'impôt sur le revenu, le résultat fiscal sera déterminé d'après les règles régissant les revenus fonciers (les frais d'acquisition ne seront pas déductibles, aucun amortissement fiscal ne pourra être pratiqué…). Les charges déductibles étant limitées, le revenu foncier et donc les impôts y afférents seront majorés à  due concurrence. L'effort personnel de trésorerie que vous consentirez, compte tenu du montant de l'investissement, risque de s'avérer rapidement très important.

 

L’acquisition d’un bien dans une structure à  l’impôt sur les sociétés, va vous permettre de profiter de l’amortissement du bien. Celui-ci présente l’intérêt de passer une charge non décaissable sur les recettes brutes sans pour autant amoindrir la trésorerie de la société. Ainsi, le résultat comptable de la structure s’avère être réduit de cette charge (amortissement) qui n’a rien coûté à  la société.

 

La société à  l’IS comme enveloppe d’acquisition, voit son intérêt renforcé et permet d'optimiser la stratégie d'achat d'actifs immobiliers.

 

 

Quelle stratégie de cession ?

 

Lors de la phase de cession, vous relevez de l'impôt sur le revenu, c'est le régime des plus-values immobilières privées qui s'applique :

 

  • abattement de 6% par année de détention au-delà  de la 5ème année qui conduit à  une exonération totale d'impôt de plus-value au taux de 19% en cas de vente après 22 ans de détention.
  • abattement de 1,65% par année de détention au-delà  de la 5ème année jusqu'à  la 21ème année, 1,60% la 22ème année et 9% jusqu'à  la 30ème année qui conduit à  une exonération totale de prélèvements sociaux de 17,2% en 2018 en cas de vente après 30 ans de détention.

 

La vente d’un bien immobilier par une société soumise à  l'impôt sur les sociétés implique le paiement de la plus-value professionnelle basée sur la différence entre la valeur nette comptable (valeur d’acquisition après amortissement) et la valeur vénale du bien au jour de la cession. Ce mode de calcul revient à  taxer non seulement la plus-value économique (augmentation de la valeur) constatée entre l'acquisition et la cession mais aussi la totalité des amortissements pratiqués depuis l'acquisition du bien. Autrement dit, ce mode de calcul de la plus-value revient à Â annuler l'essentiel de l'avantage fiscal constaté pendant la phase de détention.


Afin de percevoir le prix de cession capitalisé dans la société IS, l’associé devra opérer une distribution de dividendes ou une réduction de capital. Ces deux opérations seront soumises au Prélèvement Forfaitaire Unique de 30% (plus Contribution Exceptionnelle aux Hauts Revenus) et sont donc moins coûteuses qu’auparavant.

 

En conclusion, dans ce match IR/IS, il convient de prendre en compte, les revenus locatifs qui seront dégagés, la détermination de l'éventuelle plus value et le financement du bien. Ainsi un bien à  forte rentabilité financé de manière importante par emprunt a tout intérêt à  se faire par le biais d'une structure à  l'IS. L'imposition d'une plus value future reste un enjeux mais comme le dit l'adage, parfois il faut mieux tenir que courir.

 

 

Emmanuelle Wahl, Ingénieur Patrimonial


OPCVM PEA Perf. YTD
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Axiom European Banks Equity 18.79%
Uzès WWW Perf 12.38%
Tailor Actions Avenir ISR 12.10%
Amplegest Pricing Power 11.85%
Tocqueville Croissance Euro ISR 10.59%
Sycomore Europe Happy @ Work 10.51%
VEGA France Opportunités ISR 10.09%
Alken European Opportunities 10.03%
DNCA Invest SRI Norden Europe 9.29%
VEGA Europe Convictions ISR 8.71%
EdR SICAV Tricolore Convictions 8.67%
Tocqueville Euro Equity ISR 8.64%
Echiquier Positive Impact Europe 8.22%
LFR Euro Développement Durable ISR 8.07%
CPR Croissance Dynamique 7.74%
France Engagement 7.73%
Dorval Manageurs Europe 7.45%
Dorval Manageurs 7.45%
BNP Paribas Développement Humain 7.42%
FCP Mon PEA 7.33%
Athymis Trendsetters Europe 7.16%
Palatine Europe Sustainable Employment 7.06%
Mandarine Social Leaders 6.96%
EdR SICAV Euro Sustainable Equity 6.35%
Indépendance France Small 6.32%
DNCA Invest Archer Mid-Cap Europe 6.32%
Fidelity Europe 6.22%
Centifolia 5.48%
Indépendance Europe Small 5.15%
G Fund Opportunities Europe 4.76%
R-co Conviction Equity Value Euro 4.69%
OFI Invest ESG Equity Climate Change 4.56%
BDL Convictions 4.22%
Covéa Perspectives Entreprises 3.95%
Dorval European Climate Initiative 3.43%
Moneta Multi Caps 2.18%
Quadrator SRI 1.92%
Pluvalca Small Caps 1.79%
Richelieu Family 1.77%
Mandarine Unique 1.65%
Echiquier Value Euro 1.57%
MAM Premium Europe 1.30%
LONVIA Avenir Mid-Cap Europe 1.01%
Mirova Europe Environmental Equity 0.56%
Erasmus Small Cap Euro 0.42%
Quadrige France Smallcaps 0.13%
Groupama Avenir Euro 0.10%
Erasmus Mid Cap Euro -0.55%
Mandarine Europe Microcap -0.56%
Gay-Lussac Smallcaps -0.83%
Lazard Small Caps France -0.98%
Sycomore Europe Eco Solutions -1.22%
La Française Actions France PME -1.84%
Quadrige Europe Midcaps -2.80%
Eiffel Nova Europe ISR -3.90%
Dorval Manageurs Small Cap Euro -6.09%
OPCVM Obligations Convertibles Perf. YTD
Cliquer sur un fonds de la sélection H24
Lazard Convertible Global 0.27%
M Global Convertibles SRI -0.24%