L'analyse d'Eric Cosserat, Président-Directeur Général de PERIAL 

La réforme des retraites présentée par le gouvernement suscite de nombreuses questions auprès des Français. Il est donc assez logique que 65% d’entre eux estiment qu’il est indispensable d’épargner pour financer sa retraite, selon une étude réalisée conjointement par l’Ifop et PERIAL en décembre 2018. Dans ce contexte, l’épargne immobilière peut être un support d’investissement à prendre en compte pour vous accompagner dans la préparation de cette échéance.

Les caractéristiques de l’épargne immobilière correspondent à l’objectif patrimonial de ce type de placement : même si les investissements ne sont pas garantis, l’immobilier est apprécié des français en offrant des rendements éventuels attractifs et réguliers sur longue période. Toujours d’après la même étude Ifop-PERIAL, pour 64% des Français, l’épargne immobilière est même perçue comme « le produit de retraite par excellence » afin de se constituer un complètement de revenus éventuels qui permettra de compenser la perte de pouvoir d’achat lors du passage en retraite. 

Si vous souhaitez vous constituer une épargne immobilière, vous devez alors vous poser la question du support le mieux adapté pour générer, une fois en retraite, ce complément régulier de revenus potentiels. Beaucoup d’épargnants pensent naturellement que cela passe par l’achat d’un bien immobilier en direct qui pourra être mis en location et rapporter un loyer récurrent. Mais avez-vous pensé à souscrire des parts de SCPI ? Il convient en effet à ce stade de bien regarder les caractéristiques des deux types de placement et de les comparer précisément.

L’investissement en SCPI (Société civile de placement immobilier) offre de multiples atouts : un niveau de rentabilité potentielle attractif dans le contexte des produits d’épargne actuels (autour de 4.0 / 4,5% par an, selon les données des associations professionnelles ASPIM/IEIF) et une faible volatilité qui s’inscrit dans la durée. Contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct, la souscription de parts de SCPI est accessible à partir de quelques milliers d’euros. Vous n’aurez pas besoin de débourser une somme importante, et vous évitez de passer par un notaire, et donc de payer les frais qui lui sont associés, au moment de l’achat d’un appartement ou d’une maison.

En outre, la diversification des actifs (commerces, bureaux, résidences services etc...) et des métropoles où se situent les biens qui composent le patrimoine de la SCPI assurent une réelle mutualisation du risque locatif. Les éventuels défauts de paiement de loyer d’un locataire sont compensés par les locataires des autres immeubles. Les SCPI permettent également à des investisseurs particuliers d’accéder au dynamisme du marché de l’immobilier professionnel.

L’achat en direct d'un bien destiné à la location, s’il a des avantages, peut néanmoins occasionner un certain nombre de problèmes. En cas de changement de locataire, le propriétaire subira une carence de revenus qui peut parfois atteindre plusieurs mois. Le propriétaire d’un tel bien doit également prendre à sa charge les travaux coûteux d’entretien et de rénovation du logement et parfois, dans le pire des cas, faire face à un locataire indélicat ne payant pas son loyer. Par ailleurs, le choix du bien, sa localisation, son état de vétusté et l’analyse des travaux potentiels à y réaliser reste un exercice compliqué. Les SCPI sont gérées par des experts qui s’occupent de tout : choix des immeubles, exploitation, travaux, entretien, distribution des loyers éventuels. Les souscripteurs s’affranchissent des soucis de gestions.

La solution de la SCPI en démembrement

Par ailleurs, la SCPI est un placement qui offre davantage de souplesse que l’achat d’un bien immobilier en direct. Par exemple, si vous êtes encore en activité et sans besoin de revenus immédiats, vous pouvez souscrire des parts de SCPI en démembrement. Le procédé permet à l’épargnant de faire l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI en profitant d’une décote d’environ 30% par rapport au produit équivalent acheté en pleine propriété. Pendant une période déterminée (souvent comprise entre 5 et 15 ans), vous ne percevrez pas les revenus attachés à ces parts (qui n’impactent donc pas votre fiscalité). Ceux-ci sont distribués à l’usufruitier sur la période considérée. A la fin du démembrement, cet usufruit temporaire est supprimé et vous percevrez les dividendes potentiels issus du placement. Ce montage peut être utilisé pour faire coïncider la fin du démembrement avec son départ en retraite, et pallier ainsi la baisse de ses revenus.

Acquises comptant, à crédit ou même intégrées comme unités de compte dans les contrats d’assurance-vie, les SCPI sont donc une solution à envisager pour ceux qui cherchent un complément de revenus éventuels pour doper leur retraite.

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