Les réponses à  3 épineuses questions sur l'immobilier...

Béatrice Guedj, directrice de la recherche, et Louis-Renaud Margerand, spécialiste produit immobilier chez Swiss Life Asset Managers France, ont répondu dans le cadre d’un webinar à 3 épineuses questions sur l’immobilier

• Où vont les valorisations dans l’immobilier ?

Cette crise a donné lieu à une recorrélation brutale de tous les secteurs et l’immobilier n’a pas fait exception. Pourtant à long terme, l’immobilier direct a peu de corrélation aux autres classes d’actifs.

Les soutiens monétaires et fiscaux sont très importants, ce qui est essentiel pour l’économie en général et pour l’immobilier en particulier. Toutefois malgré la reprise des bourses, on peut être circonspect, note Béatrice Guedj.

Dès lors, un rappel des valorisations est important. Pour ce faire, Béatrice Guedj reprend la prime de risque immobilier (i.e. taux de capitalisation bureaux prime – taux à 10 ans français). On est toujours proche de 4%, soit un niveau élevé de prime de risque, ce qui est positif.

Après un moment de sidération en mars, les transactions ont repris sans voir de véritable décote. Béatrice Guedj souligne que les investisseurs avaient déjà pris un « matelas de sécurité » sur les valorisations pour prendre en compte une éventuelle hausse des taux. La hausse des taux n’a pas eu lieu mais le Covid-19 est arrivé. La vision conservatrice des investisseurs a donc permis un atterrissage en douceur.

• Quels sont les risques locatifs ? Peut-on les quantifier ?

L’économie reprend de manière graduelle. Les nouvelles mesures imposées par la distanciation pèsent. Par exemple, le secteur de la construction est à -38% en dessous de sa capacité et l’hébergement et restauration à -90%. L’économie en général est proche de -20%.

La grande question est l’impact du télétravail sur l’activité de bureaux. Il est certain que beaucoup d’activités (juridique, comptabilité, édition, conseil…) ont fonctionné à 80/90% pendant le confinement grâce au télétravail. Cependant, pour Béatrice Guedj, l’homme a besoin de sociabilisation et les centres-villes resteront attractifs. Elle se pose plus de questions sur les périphéries.

• Quelles sont les perspectives à moyen terme compte tenu de l’amplitude de la récession ?

On peut s’attendre à une hausse du taux de défaillance, car historiquement climat économique et défaillances des commerces sont très corrélés. Par exemple, en 2008, -3% de croissance a entrainé quasiment 20% de défaillances. Toutefois, toutes les mesures du gouvernement ont visé à casser cette corrélation. Pour l’instant, le rebond de la consommation s’est fait sur les biens durables. En revanche, les 60 milliards d’épargne forcée des ménages français n’ont pas encore été épuisés, loin de là. De son utilisation dépendra l’amplitude de la récession.

En conclusion, il y a encore trop d’incertitudes pour avoir des perspectives claires mais les valorisations offrent un relatif coussin de sécurité.

Dans ce contexte Swiss Life AM veut se concentrer sur les zones prime et à forte productivité. C’est la juxtaposition d’une approche top down et bottom up qui assurera la performance sur le long terme selon la directrice de la recherche.

L'OPCI Swisslife Dynapierre est investi à 58% sur l’immobilier non coté, 3% en foncières cotées, 2.5% en valeurs mobilières et 36% en liquidités. Compte tenu de la décote importante des foncières cotées, le gérant va augmenter progressivement son exposition à cette classe d'actifs vers 5%. Le portefeuille est toujours à 70% sur les bureaux dans les grandes villes européennes dont près de 50% sur Paris et l'Île-de-France.

L’OPCI détient 42 actifs immobiliers pour 171 000 m2. Avec la crise sanitaire, sur l’ensemble du portefeuille, 17% ont fait des demandes de report de loyers (essentiellement dans l'hôtellerie et les commerces), mais ce ne sont pas des pertes mais des reports (14% accordés). Cela correspond à 9,72 % du loyer annuel total de l’OPCI. Compte tenu de la crise sanitaire, les acquisitions se feront essentiellement sur les cœurs de villes (pas de périphéries) et sur des secteurs dynamiques : santé et logistique notamment.

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