Chaque mois, "Et + Encore", l'émission patrimoniale de Georges de La Taille et Jean-François Filliatre, est diffusée en direct sur H24 Finance. La dernière émission a réuni Marc Bertrand (Président de la Francaise REM), Grégory Frapet (Président de Primonial REIM), Jean-Marc Coly (Directeur Général d'Amundi Immobilier) et Eric Cosserat (Président de Perial AM). Pour la revoir, cliquez ici.

La crise économique soulève de nombreuses interrogations concernant l'état du marché immobilier. En première ligne, les SCPI, placement phare des dernières années, doivent faire face à ce nouvel environnement. Quel bilan pouvons-nous faire à l'aube du second semestre 2020 ?

Des taux de recouvrement qui restent élevés...

Afin de pérenniser sa performance, une SCPI doit assurer le bon recouvrement des loyers sur les investissements sous-jacents. Or, les difficultés rencontrées par les locataires ont compliqué la tâche des bailleurs. Le confinement ayant débuté le 16 mars, Grégory Frapet (Président de Primonial REIM) précise cependant que les loyers de ses SCPI sont quittancés en début de période. « Le premier trimestre avait déjà été encaissé de manière satisfaisante et n'a globalement pas été impacté par les effets de la crise sanitaire », indique-t-il.

Le second trimestre causait davantage d'inquiétudes et devait donc servir de révélateur. Au début de la crise, Amundi Immobilier imaginait même n'encaisser que 40% du montant des loyers ! Finalement, les principaux acteurs de marché ont pu recouvrir plus de 90% sur les secteurs du bureau, de la santé ou encore du logement... Classe d'actifs la plus impactée, les résultats sont cependant plus mitigés sur le commerce où recouvrir plus de la moitié des loyers est déjà une performance. Au global, cela donne un taux d'encaissement autour de 75%/80%, supérieur aux chiffres attendus.

Pour les impayés, une partie est liée aux reports de loyers mais on observe également l'expression de la solidarité des SCPI avec les acteurs économiques, comme les TPE et PME qui ont été victimes des mesures de confinement et de fermeture administrative. Les directives de l'ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) mentionnaient l'abandon des loyers pour les entreprises de moins de 10 salariés et qui font moins de 1 million € de chiffre d'affaires. « Il n'y a rien de pire pour un propriétaire que de perdre son locataire dans une procédure collective ou dans la résiliation de son bail. On a préféré les conserver, c'est la raison pour laquelle on a eu tout ce dialogue avec eux qui a conduit à certains abandons de loyer pour les accompagner », explique Jean-Marc Coly (Directeur Général d'Amundi Immobilier).

... mais certains obstacles

Malgré ces relatives bonnes nouvelles, les acteurs du marché pestent sur le comportement des locataires en France. « Dans les pays du nord de l'Europe, le principe est de payer son loyer au propriétaire. En France, le principe est d'essayer de ne pas payer et de faire un effort si le propriétaire insiste », estime Jean-Marc Coly d'Amundi Immobilier. Une « spécificité française » qui a nui au travail des SCPI. Emmanuel Macron déclarant qu'il mobilisait les ressources de l'Etat, des banques mais aussi des propriétaires, « cela a libéré la créativité en matière de début de procédure précontentieuse des locataires », remarque Marc Bertrand (Président de la Française REM). Celui-ci regrette donc que les propriétaires immobiliers ne soient pas considérés comme des fournisseurs de service comme les autres.

Néanmoins, les SCPI ne déplorent pas de procédure judiciaire à ce jour même si Eric Cosserat (Président de Perial AM) reconnaît « des négociations un peu dures avec quelques locataires qui ont un grosse solidité financière ».

Les investisseurs maintiennent leur confiance dans les SCPI

Concernant la collecte, les acteurs de l'immobilier s'accordent sur la tendance dessinée au premier semestre : 3 premiers mois « exceptionnels » suivis d'une période d'accalmie pendant le confinement, mais sans mouvement de retrait significatif. « La confiance reste pour le produit et les réseaux de distribution sont à nouveau en train de proposer ces solutions », se réjouit Grégory Frapet de Primonial REIM qui s'attend à une reprise de la collecte dès septembre après un mois de juin encourageant.

Historiquement, ce sont d'ailleurs les périodes post-crises qui ont permis le développement de ces produits. « Le premier démarrage de la collecte s'est fait après l'éclatement de la bulle internet dans les années 2000, mais loin des niveaux actuels. La deuxième vague s'est faite après la crise financière de 2008 avec des souscriptions beaucoup plus significatives », rappelle Eric Cosserat de Perial AM. La seconde partie de l'année va permettre d'observer si cette troisième crise aura véritablement permis de renforcer l'attrait des épargnants pour les SCPI.

Ces investisseurs seront forcément attentifs aux politiques de distribution des SCPI. Ce que l'on sait à ce jour est qu'Amundi Immobilier avait distribué 70% au T1 et espère 80% au T2, tandis que Perial AM annonce un T1 en ligne avec les prévisions et un T2 en ligne avec le T1 à l'exception d'une SCPI. De son côté, Primonial REIM envisageait une distribution au T2 de « tous les loyers encaissés » mais a finalement décidé d'aller plus loin. « On avait distribué 100% au T1 et on distribuera également 100% au T2 vu que l'on a encaissé plus de 90%, en mobilisant à la marge les reports à nouveau », annonce son Président. En revanche, elle distribuera 50% sur le commerce, à hauteur des niveaux d'encaissement du secteur.

Mais un recouvrement des loyers à hauteur de 75/80% des montants quittancés ne signifie pas pour autant que l'impact en termes de résultats est le même. « Si les charges ne sont pas payées, cela reste une charge de la SCPI, ce qui fait que l'impact résultat peut être plus élevé », prévient Marc Bertrand de La Française REM. Cela amène ainsi la société à distribuer 100% du T1 mais uniquement 2 mois sur les 3 au second semestre soit 67% du résultat prévu, «avec l'objectif de revenir à la normale au T3 et T4 ».

Une valeur refuge dans la crise ?

Peut-on donc considérer que le pire est passé malgré l'avis du gouvernement estimant que la crise sera à l'automne ? « On ne peut pas expliquer aujourd'hui que l'immobilier est à côté de l'économie. Bien évidemment, les placements immobiliers sont impactés par la crise », affirme le Directeur Général d'Amundi Immobilier Jean-Marc Coly. « On aura peu les impacts de la crise en 2020. Il y a un effet de propagation et de latence de l'immobilier qui n'est certainement pas déconnecté de la vie économique », renchérit Marc Bertrand. En effet, la récession que l'on va connaître cette année et la reprise de la croissance très progressive vont avoir des impacts sur la demande locative et sur les indexations des loyers. « On va avoir un cycle locatif défavorable », admet le Président de la Française REM.

Cependant, les réserves accumulées avant 2020 vont permettre de compenser ce qui a été encaissé en moins en termes de loyer cette année. « Les épargnants seront heureux d'avoir un lissage de leurs résultats. Je conçois les SCPI comme un produit qui soit régulier et avec le moins de risque possible, le report à nouveau sert justement d'amortisseur pour les années de vaches maigres », assure Eric Cosserat, de Perial AM. D'autant plus que 2021 pourrait être boostée par les reports consentis aux locataires sur l'exercice 2020 qui s'ajouteront à l'encaissement des loyers prévus. « Il n'y a donc pas de raison de ne pas utiliser une part de ces réserves puisque l'on estime ne pas en avoir besoin l'année prochaine », ajoute Jean-Marc Coly.

L'immobilier d'investissement doit se réinventer

Cette perspective optimiste ne doit pas faire oublier que la crise économique amènera des révolutions dans les usages et sera susceptible d'amener les professionnels à s'interroger sur leurs parcs immobiliers. Fortement remis en cause avec le développement massif du télétravail, le bureau, et avec lui l'investissement en immobilier de bureau, a-t-il encore un avenir ? « Nous sommes contre cette opinion généralisée qui est de dire que le bureau ne sert à rien. On a besoin de se réunir, d'être en société, d'être en contact...», répond le président de Perial AM Eric Cosserat. Cela ne l'empêche pas de vouloir adapter ses immeubles aux nouveaux usages, avec plus de services aux locataires et des configurations différentes.

Et par nature, les SCPI semblent à même de pouvoir accompagner cette mutation. Il convient de rappeler l'essence même du métier. « Je ne suis pas un hôtelier. Je suis le propriétaire de murs que j'ai sélectionné dans des quartiers tertiaires établis et qui étaient efficients dans leur utilisation. Que le locataire s'exerce demain dans un autre format d'offre servicielle, j'ai les murs pour l'accueillir. Il y aura de plus en plus de tiers-lieux, et ces personnes qui les exploiteront demain seront nos locataires comme les sièges sociaux le sont aujourd'hui », envisage Grégory Frapet de Primonial REIM.

Autre conséquence directe de la crise, les entreprises qui doivent réduire leurs effectifs et cherchent à diminuer la surface locative de leurs bureaux. Malgré les baux 3/6/9, comment gérer ces cas de figure qui se multiplient déjà ? « Il y a la poursuite d'une tendance qui était déjà à l'œuvre dans le marché : le besoin de flexibilité. Il y a une contradiction profonde entre des entreprises qui raisonnent à quelques mois sur leur projet et des bailleurs qui, parce qu'ils prennent des engagements de financement longs, veulent des flux de plus en plus longs. Il va falloir que l'on réponde autrement que dire au locataire de relire son bail », constate Marc Bertrand de La Française REM. Celui-ci prône certes la fermeté, mais souhaite accompagner le mouvement en créant des espaces de services pour pouvoir gérer des respirations de surface à l'intérieur des espaces multi-locataires et au besoin aller chercher des locataires à l'extérieur afin de combler les périodes un peu vides.

Les valeurs de part des SCPI vont-elles baisser ?

Alors que d'un côté les marchés financiers restent très volatils sans tendance marquée et que de l'autre les placements sans risque ne rapportent plus, qu'attendre des valeurs de part de SCPI aujourd'hui ? La crainte est d'investir sur un placement qui va se dévaloriser dans la foulée.

Une chose est sûre, l'emplacement du bien et la stabilité de la rente locative seront des facteurs clés des valeurs d'expertise, dont Marc Bertrand de La Française REM ne voit pas de mouvement important à l'avenir (« -1% ou -2% en moyenne). Mais il faut distinguer ces valeurs d'expertise des valeurs de part. Et à ce niveau de variation, doit-on s'attendre à un impact sur les valeurs des prix de souscription des SCPI ? « Si mon scénario se vérifie sur les valeurs d'expertise, ma conviction est que l'on n'aura pas besoin de toucher les valeurs de part. La demande sur les parts de SCPI reste de bonne qualité et l'appétit pour le produit va rester fort parce que le différentiel de rendement par rapport à toutes les autres classes d'actifs reste important. Nous avons des prix de parts qui sont dans la fourchette basse des valorisations autorisées, cela nous permettra assez probablement de maintenir nos valeurs de part », confirme Marc Bertrand.

De son côté, Primonial REIM a procédé à des expertises indépendantes sur son patrimoine SCPI au 30 juin. Leurs valeurs sont au même niveau qu'au 31 décembre 2019. « Cela ne veut pas dire qu'il ne s'est rien passé. Ce qui a été impacté pour le moment sont les valeurs locatives de marché, les délais de commercialisation et les indexations. Tout le monde s'interroge pour savoir s'il y aura également un effet sur les taux au 30 septembre ou au 31 décembre 2020, susceptible de détruire de la valeur. Je n'ai pas de boule de cristal mais en revanche je suis très actif sur le marché. Et les investissements core sur lesquels nous nous positionnons n'ont pas subi de décompression de taux, c'est-à-dire de perte de valeur. Mon ambition est de maintenir les prix de souscription de nos SCPI au 31 décembre », tient à rassurer le Président de Primonial REIM Grégory Frapet.

Certes, les valeurs des actifs core ne bougeront pas d'après les experts, « mais pour les autres cela va bouger », nuance Jean-Marc Coly, qui met en relief des variations à venir pour certains types de commerce et pour l'hôtellerie. « Mais en l'état actuel des choses, il n'y a pas de besoin de toucher aux prix de la part de nos fonds », conclut également le dirigeant d'Amundi Immobilier.

Des engagements forts, mais qui semblent finalement logiques puisque les valeurs de part de SCPI évoluent plutôt en début d'année en fonction des valeurs d'expertise. « Il est trop tôt pour se positionner », souligne donc Eric Cosserat de Perial AM. « Il y aura peut-être un décrochage sur les immeubles moins bien situés, notamment à l'écart des transports en commun, ou avec des locataires plus fragiles », poursuit-il. Mais le rendez-vous est pris d'ici quelques mois pour faire le bilan et trancher définitivement cette question.

Cet article a été rédigé par la rédaction de H24 Finance pour Boursorama. Tous droits réservés.