Si on parle de CAPIMMO, plus grosse SC dans nos métiers avec 7 milliards d’actifs, on parle de taille. Selon l’expert, la taille n’est pas forcément un sujet. Le véhicule est actuellement en légère décollecte mais le cash est de 1,5 milliards (dont près d’un milliard qui devrait se déployer sous peu) soit peu ou prou la collecte de l’an dernier. Le cash permet donc de largement compenser les retraits, selon Antoine Depigny. Rappelons d’ailleurs que CAPIMMO doit conserver 5% de cash de manière statutaire.

Selon Antoine Depigny, les investisseurs se focalisent sur la baisse de l’immobilier mais les 2/3 de la performance de CAPIMMO provient des loyers. Or ces derniers sont en hausse avec les révisions de loyers boostées par l’inflation. Sur le résidentiel et petits commerces la hausse est capée à +3,5% mais sur le reste du marché, on peut impacter les loyers d’une partie de l’inflation… quand le locataire le peut. Ce point est important pour Antoine Depigny. On ne peut pas passer 100% de la hausse des loyers possibles (via les indexations) pour ne pas asphyxier le locataire. Toutefois, une partie est possible, d’où l’importance du locataire, ce qui avait été oublié durant les années fastes. Les revenus vont fortement augmenter notamment sur la santé, le résidentiel et la logistique avec des revalorisations des loyers entre 6 et 7%.

Antoine Depigny ajoute que l’immobilier baisse en ce moment mais de manière très hétérogène. Premiers impactés, les bureaux (entre -15 et -20%) et d’autant plus ceux qui ne sont plus adaptés aux usages actuels. Le commerce souffre également mais il ne représente que 10% des investissements de CAPIMMO. A l’inverse, les investissements alternatifs type santé, résidentiel et logistique résistent très bien. Or c’est sur ce type d’actifs que les investissements de la SCI se sont orientés depuis 2 ans. Ils représentent aujourd’hui près de 50% de l’actif.

En conclusion, Antoine Depigny souligne que l’environnement change. On passe d’un marché focalisé sur l’emplacement à un marché où la qualité du locataire devient le maitre mot.

Un actif non loué n’a plus de valeur, ce qui n’était pas forcément le cas lorsque les taux baissaient. « Pendant 10 ans, on a vécu une période facile grâce à la baisse des taux mais il va falloir s’intéresser aux revenus plus qu’à la valeur. » Les gérants de CAPIMMO ne sont pas négatifs. La baisse de valeur devrait se stabiliser alors que les revenus (loyers) devraient monter.

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