Lors d’un échange sans langue de bois, Gaëlla Hellegouarch, directrice générale de Theoreim, pose un diagnostic lucide sur l’état du marché. L’immobilier n’est plus en crise aiguë, mais il n’a pas encore retrouvé d’élan. « On est sur un plateau », résume-t-elle. Plus de choc, plus de panique, mais peu de catalyseurs à court terme. « Il ne se passe pas grand-chose, et c’est intellectuellement assez frustrant », reconnaît-elle.

Un marché figé…

La phase de stress est passée. En dehors du bureau, qui continue d’ajuster ses valorisations, le marché européen s’est normalisé. En 2025, l’immobilier ne crée pas de valeur, mais il ne la détruit plus non plus.

« Tant que les taux longs ne baissent pas, il n’y aura pas de création de valeur », tranche Gaëlla Hellegouarch. La baisse des taux courts n’a rien changé à l’équation. Résultat, la performance repose presque exclusivement sur le revenu, et sur la capacité des gérants à avoir bien acheté entre 2022 et 2024.

La SCPI attire la collecte

C’est l’un des points que la dirigeante tient à marteler. En 2025, la collecte brute des SCPI atteint 5,5 milliards d’euros, un niveau loin d’être anecdotique puisque c'est le meilleur trimestre depuis le deuxième trimestre 2023.

Si certaines maisons emblématiques ont disparu du paysage, d’autres ont pris le relais, souvent avec des approches plus lisibles et plus ciblées. Theoreim fait partie de ces acteurs qui ont continué à collecter dans un marché pourtant jugé peu porteur.

LOG IN, illustration d’un changement de cycle

La SCPI LOG IN, dédiée à la réindustrialisation européenne, illustre cette évolution. Locaux de production, logistique, et à terme data centers : ces actifs partagent un point commun essentiel. Le locataire est captif. Il est attaché à son outil de travail, a investi dans ses chaînes de production et ne peut pas se relocaliser facilement. Un facteur clé dans un contexte où la sécurisation des flux est devenue centrale.

Europe, durée des baux et qualité des flux

Chez Theoreim, la stratégie est claire : investir majoritairement en Europe, avec des durées de baux longues, souvent supérieures à dix ans. Une différence structurante par rapport aux portefeuilles historiques français.

« Quand vous achetez avec des baux de 15 ou 20 ans, vous avez mathématiquement plus de temps avant l’érosion mécanique sur la valeur des actifs. La sécurisation des flux est optimisée ». Résultat : des patrimoines mieux valorisés par les experts, et une meilleure visibilité pour l’investisseur.

Ce que les CGP doivent regarder aujourd’hui

Dans ce nouveau régime de marché, les critères d’analyse sont clairs :

• le rendement à l’acquisition, cohérent avec le taux de distribution servi,

• la trajectoire de valorisation depuis la création du fonds,

• la durée résiduelle des baux et la solidité des locataires,

• et surtout, l’existence d’une stratégie lisible et assumée.

« Je ne crois pas au total opportunisme je pense qu’au moins en termes de gestion, il faut une feuille de route claire », tranche la dirigeante.

L’immobilier non coté n’est plus un marché de promesses rapides. Il est devenu un marché de sélection et de discipline, où le revenu, la stratégie et la qualité des actifs priment. Un terrain moins spectaculaire, mais toujours pleinement pertinent pour les allocations patrimoniales bien construites.