Ce document ne fait référence qu’aux problématiques que peuvent rencontrer les contribuables dans leur analyse de l’intérêt de pratiquer certains travaux en 2018 sur des biens immobiliers loués nus leur procurant des revenus fonciers imposés au régime du réel (foncier réel). Ce document ne traite pas du régime du micro-foncier, ni du régime de la location meublée (BIC réel ou micro BIC).

Pour rappel, les revenus fonciers imposables au régime réel sont déterminés en tenant compte des diverses charges déductibles effectivement payées au titre de l’année concernée

Revenus courants vs revenus exceptionnels

De manière générale, en 2018, il n’y aura pas d’impôt à payer sur les revenus fonciers « courants » (loyers) perçus en 2018 car ils seront effacés par le CIMR.
Cependant, les revenus fonciers dits « exceptionnels » (ex. : pas-de-porte, droits d’entrée, arrières loyers, loyers payés en avance, etc.) encaissés en 2018 demeureront taxés puisqu’ils ne sont pas pris en compte par le CIMR.

Modification des règles de calculs de l’imputation des travaux fonciers

Pour encourager les propriétaires à effectuer des travaux en 2018, alors que les revenus fonciers de l’année ne seront pas imposés, les règles de déduction ont été aménagées.

Le montant des charges d’entretien et de réparation admises en déduction du revenu foncier 2018 conditionne celui des charges de même nature admises en déduction du revenu foncier 2019.

• Travaux payés en 2018 : intégralement déductibles des revenus fonciers 2018 ; ceci n’a aucun impact fiscal puisque l’impôt sera effacé par le CIMR. Mais ces travaux peuvent venir créer ou grossir un déficit reportable sur les années suivantes, à condition que les dépenses de travaux soient très importantes (voir plus loin).

• Travaux payés en 2019 : déduction des revenus fonciers 2019 de la moyenne des dépenses de travaux payées en 2018 et 2019 (sauf travaux d’urgence, travaux décidés d’office par le syndic, travaux afférents aux immeubles historiques ou acquis en 2019) quel que soit le montant des dépenses supportées en 2019.

En d’autres termes, même en l’absence de paiement en 2019, le contribuable pourra déduire, de ses revenus fonciers de 2019, 50% des dépenses acquittées en 2018. En revanche, dès lors qu’aucune dépense de cette nature n’aura été effectuée en 2018, les dépenses d’entretien et de réparation payées en 2019 ne seront admises en déduction qu’à hauteur de 50% du montant payé en 2019.

Tableau récapitulatif

* le montant des dépenses de travaux s’applique sur les revenus fonciers bruts de l’année et viennent donc diminuer la base imposable de 2018 ; mais l’intérêt final est limité (voire nul) puisque l’impôt est déjà effacé par l’application du CIMR sur les revenus 2018.

Nota : Les travaux d’urgence (Exemple de travaux urgents : remise en état d’un logement à la suite d’un sinistre - tempête, incendie, etc.), les travaux décidés d’office par le syndic, les travaux entrepris dans des immeubles acquis en 2019 et les travaux afférents à la réhabilitation de biens inscrits en 2019 au titre des monuments historiques échappent à ce dispositif transitoire dans la mesure où les dépenses seront intégralement déductibles l’année de leur réalisation.

Travaux de faible importance vs. travaux conséquents

Il n'est pas conseillé d'effectuer des travaux de faible importance en 2018. En effet, l’économie globale sur 2018 et 2019 est moins intéressante qu’une année d’imposition classique :

• La déduction des travaux réalisés en 2018 sur les revenus 2018 n’a aucun impact fiscal puisque l’impôt est déjà effacé par l’application du CIMR,

• Seul 50 % du montant des travaux de 2018 peut être récupéré sur les revenus 2019 (puisque les travaux réalisés en 2018 sont déductibles à hauteur de 50 % de l’imposition des revenus 2019).

En bref,

• En présence de revenus fonciers courants en 2018 uniquement, seuls 50% des travaux effectués en 2018 et/ou en 2019 seront déductibles des loyers de 2019. Ainsi, mieux vaudrait attendre 2020 pour les réaliser afin de profiter de la pleine déduction ;

• En présence de revenus fonciers exceptionnels en 2018, les travaux payés en 2018 seront déductibles des revenus perçus en 2018 ; et, en 2019, 50% de ces mêmes travaux pourront être déduits des revenus perçus en 2019. Dans ce cas, mieux vaut faire des travaux importants2 en 2018 puisque ces dépenses permettront aux contribuables de constater immédiatement un déficit foncier qui sera imputable sur leurs revenus fonciers des dix années suivantes et donc d’obtenir par la suite une économie d’impôt sur le revenu.