L'analyse de Jaques Servolin & Laurent Lamy, Gérants Immobiliers WiseIMMO (OPCI de WiseAM)

Le confinement imposé par la crise sanitaire a conduit en France à une généralisation du télétravail partout où cela était possible. Dans l'urgence, les entreprises ont mis en place les équipements, les outils informatiques et les pratiques qui souvent n'existaient que pour des situations individuelles et qui ont dû être rapidement massifiés. Pendant la période de confinement, 25% des salariés ont pratiqué le télétravail, contre 3% régulièrement et 4% occasionnellement avant crise, selon Le Monde.

Cette expérience est perçue comme un succès ayant évité à beaucoup d'entreprises une interruption de leur activité. Les sondages faits à chaud montrent que le télétravail semble plébiscité par les employeurs et les salariés qui l'ont expérimenté. En mai, 83% des actifs exprimaient le souhait d'un développement plus large du travail à distance (Enquête BNP Paribas Real Estate).

Déjà, certains commentateurs imaginent, pour l'avenir post-Covid 19, une remise en cause profonde et durable des modes de travail par le télétravail. Le groupe PSA a ainsi annoncé son intention de généraliser le télétravail pour ses cols blancs, ces salariés ne devant être présents à l'avenir qu'une journée ou une journée et demie par semaine sur leur lieu de travail.

Le télétravail deviendra-t-il la norme de demain ?

Cette question est cruciale pour les professionnels de l'immobilier et les investisseurs actifs sur les immeubles de bureau : verra-t-on une diminution des surfaces utilisées par les entreprises, ou assistera-t-on à une simple poursuite de la modification des usages déjà observée auparavant ?

Depuis de nombreuses années, les grandes entreprises ont mis en place des organisations du travail destinées à rationnaliser et réduire les surfaces occupées, en particulier le bureau non affecté ou flex office, assorti d'espace mis en commun pour les réunions, pour s'isoler afin de travailler ou d'effectuer ses appels téléphoniques. Cette organisation s'est adressée avant tout aux fonctions itinérantes par nature de l'entreprise, tels que les consultants et les commerciaux.

Un recours massif et durable au télétravail pourrait lui aussi libérer des espaces de bureau et conduire également à un mode rationalisation/réduction des coûts immobiliers. L'engouement pour le télétravail pendant la crise sanitaire pourrait constituer pour certaines entreprises un effet d'aubaine permettant de pousser plus loin l'organisation du flex office.

Néanmoins, la généralisation du télétravail comporte deux aspects qui pourraient freiner sa mise en place de manière pérenne, surtout si leurs effets se combinent pour créer des résistances :

• Cette massification ne peut se faire qu'en étendant le télétravail à des fonctions qui ne sont pas par nature itinérantes et auxquelles on demandera de s'adapter à un mode de fonctionnement qui ne leur est pas naturel.

• Le télétravail avant la crise relevait davantage d'une demande du salarié à la recherche d'une meilleure organisation travail/vie privée. La généralisation du télétravail change la nature de la décision, qui devient celle de l'entreprise et non plus celle provenant d'un choix individuel du salarié.

Les études réalisées avant la crise sur le télétravail sujet considèrent que seuls 30% des emplois en France y sont théoriquement éligibles, chiffre très proche de celui observé pendant le confinement. Elles montrent que sont concernées en priorité certaines fonctions de l'entreprise, tels les cadres, les technico-commerciaux et certains secteurs économiques, comme la communication, l'information ou les services financiers.

La nouvelle attractivité du télétravail vient de sa capacité à permettre de se projeter dans des avantages assez facilement identifiables :

• Pour le principal intéressé : le salarié, une capacité à être plus éloigné de son lieu de travail et une plus grande souplesse d'organisation de l'équilibre vie privée/vie professionnelle, notamment pour les parents de jeunes enfants.

• Pour l'entreprise : une plus grande flexibilité du temps de travail, la possibilité d'aller chercher des talents sur une zone géographique plus étendue. A cela s'ajoute une perspective de diminution des coûts immobiliers et de certains frais généraux.

A l'inverse, les inconvénients envisagés ne sont perceptibles que dans le temps et beaucoup plus complexes à appréhender :

• Pour le salarié : sous forme de coûts psychologiques, isolement, difficulté à se déconnecter de son travail, charge de travail, sans compter la question de l'occupation de l'espace privé du salarié qui ne dispose pas nécessairement de surfaces importantes.

• Pour l'entreprise : sous forme de coûts cachés, de perte de cohésion et de contrôle sur les équipes et sur leur productivité.

Il est naturel que ces inconvénients passent au second plan dans une situation d'urgence. Par contre pour l'avenir, le retour à la normale va nécessairement conduire à une diminution du champ et de l'intensité du télétravail, jusqu'à quel niveau ?

On peut imaginer une accélération du développement du télétravail mais en le replaçant dans son vrai cadre :

Le télétravail et son développement s'inscrivent dans un mouvement plus général de réorganisation du travail dans un contexte de numérisation des tâches et de recherche d'économie dans les coûts immobiliers. Sa généralisation pourrait le faire changer de nature et l'inscrire dans le développement des organisations privilégiant les bureaux partagés ou flex offices, prisés par les grands groupes.

Son développement est limité par les contraintes de fonctionnement des entreprises, notamment par la nécessité de faire fonctionner des équipes avec leur encadrement. Il est également limité par les coûts engendrés par son organisation, les espaces de coworking sont de l'immobilier « cher », le coût d'investissement dans les matériels et outils numériques, les coûts cachés en termes d'efficacité au travail (« hyperconnectivité, baisse de la productivité, isolement etc.).

Afin d'envisager un ordre de grandeur, on peut retenir le ratio de 30% des postes éligibles au télétravail et la fréquence généralement évoqué d'une emprise de 2 jours par semaine en moyenne. On peut alors imaginer que le champ du télétravail pourrait atteindre théoriquement un maximum d'environ 12% des postes en équivalent temps plein.

Si l'on se concentre sur les postes effectivement affectés par le télétravail, l'emploi des cadres dans les très grandes agglomérations, sur certains secteurs d'activités privilégiés, et si on prend en compte les freins que rencontrerons les entreprises dans son déploiement, on peut penser que cette emprise du télétravail sera en réalité largement inférieure à ce chiffre.

Les conséquences pour l'immobilier seront réelles, mais limitées

Les immeubles impactés seront ceux qui sont déjà fragilisés par les évolutions en cours, notamment ceux qui sont frappés d'obsolescence dans le cadre du renouvellement du parc tertiaire en France. Les immeubles produits aujourd'hui et depuis plusieurs années respectent des normes techniques ou environnementales strictes et privilégient la souplesse d'utilisation et le confort au travail.

Les immeubles obsolètes seront d'autant plus sanctionnés à l'avenir qu'il se trouveront au sein de très grandes agglomérations, où les temps de trajets domicile-travail sont communément supérieurs à une heure par jour. L'île de France et ses quartiers d'affaires saturés pourraient être particulièrement vulnérables. Les marchés tertiaires en Régions sont moins directement concernés dès lors que la qualité de vie des salariés y est conservée et que les coûts immobiliers y sont généralement plus faibles.

L'accélération d'une évolution plutôt qu'une révolution

Le télétravail va voir une accélération de son évolution, celle-ci ne prenant pas l'ampleur d'une révolution mais accompagnant les évolutions déjà en cours dans l'organisation du travail au sein de l'entreprise. L'immeuble de bureau restera majoritairement le centre du rayonnement de l'entreprise, lieu de rassemblement des équipes et incarnation emblématique de celle-ci.

Par contre, les entreprises seront en droit d'être plus exigeantes sur le service rendu par l'immeuble qu'elles occupent et l'investisseur en immobilier de bureau devra être davantage sélectif dans ses choix afin de répondre aux nouvelles attentes des utilisateurs.

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