Maxime Le Boursicaud, Responsable du Développement de Cerenicimo Finance

H24 : Pourriez-vous nous détailler les grands axes de la gestion de l’OPCI LF Cerenicimo+ ?

Maxime Le Boursicaud : Lancé en 2017 par La Française Real Estate Managers, 1ère société de gestion de Société Civile de Placement Immobilier en termes de capitalisation et Cerenicimo, acteur référent de l’immobilier d’investissement en résidences gérées, le fonds LF Cerenicimo+, placement à long terme, affiche une performance nette de frais de gestion de +19,34% en 2018.

L’objectif du fonds est de proposer aux porteurs une potentielle distribution régulière de dividendes, ainsi qu’une revalorisation des parts sur un horizon de détention à long terme, et ce au travers d’une gestion déléguée. Pour ce faire, le sous-jacent est « purement » immobilier, sans poche actions ni obligataire. Cela nous préserve d’une certaine volatilité d’autant plus présente sur ces classes d’actifs.

Le fonds investit à 85% de son patrimoine sur des actifs immobiliers qui répondent à de véritables enjeux sociétaux tels que le vieillissement de la population, le déficit de logements étudiants ou encore l’attractivité touristique de la France. LF Cerenicimo + s’expose sur ces thématiques au sein de résidences services telles que les EHPAD, les résidences étudiantes, séniors, affaires ou encore de tourisme. Notre OPCI offre donc une véritable diversification aux investisseurs, tant d’un point de vue thématique, que géographique.

En outre, il assure sa propre liquidité intrinsèque grâce à une poche de liquidités de 15% minimum. Cela offre une certaine disponibilité des capitaux aux épargnants.

H24 : Quelle est votre stratégie afin d’afficher une performance supérieure à la moyenne des OPCI Grand Public ?

Maxime Le Boursicaud : Les gérants adoptent une stratégie de « stock picking » grâce à un partenariat à forte valeur ajoutée entre La Française et Cerenicimo, ayant l’un et l’autre des expertises complémentaires.

Fort de ses 25 ans d’expérience, Cerenicimo dispose d’une expérience reconnue sur le marché de l’immobilier géré qui lui donne accès à des « opportunités off-market ». Les gérants négocient les actifs du portefeuille en se positionnant à des moments clés de la commercialisation d’un programme, notamment au lancement de la commercialisation.

Ainsi, le promoteur est prêt à concéder une baisse significative du prix de vente puisqu’il sécurise son rythme de commercialisation en vendant à L’OPCI LF Cerenicimo + qui achète par blocs partiels et en paiement comptant. Pour preuve, la valeur des actifs immobiliers s’est appréciée de 27% en 2018 par rapport à la valeur d’acquisition (valorisations réalisées par les experts indépendants du fonds : CBRE et Crédit Foncier). Cette approche a permis au fonds d’investissement de dégager une performance remarquable qui ressort à 19,34% nette de frais de gestion sur l’année 2018 !

En d’autres termes, on permet à un investisseur avec un ticket d’entrée de 5 000€, de bénéficier de conditions dignes de celles octroyées à un investisseur institutionnel.

H24 : La pression fiscale est réputée forte sur l’immobilier : dans quel cadre fiscal sont assujettis vos investisseurs ?

Maxime Le Boursicaud : L’investisseur bénéficie du cadre fiscal allégé du loueur en meublé (LMP / LMNP), qui prévoit notamment la déductibilité des amortissements

Cette déduction permet de réduire la part imposable des revenus versés annuellement par le fonds et limite l’imposition et les prélèvements sociaux, permettant ainsi d’améliorer le rendement net fiscal (par rapport à un investissement en immobilier classique ; Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client, et est susceptible d'être modifié ultérieurement.).

H24 : Comment comptez-vous attirer de nouveaux investisseurs ?

Maxime Le Boursicaud : Diversification, performance et qualité de gestion : autant de paramètres pour attirer de nouveaux investisseurs. En outre, notre fonds d’investissement se distingue à différents niveaux : thématiques d’investissement, cadre fiscal, performance… Pour ces raisons, les sollicitations se font de plus en plus nombreuses.

Les Professionnels du Patrimoine apprécient la diversification offerte par notre OPCI, qu’ils jugent complémentaire à l’offre de SCPI présente sur le marché. En effet, le fonctionnement de notre véhicule collectif se rapproche de celui d’une SCPI (en sus de la liquidité intrinsèque qu’offre notre fonds) et nos partenaires sélectionnent généralement pour leurs clients, quatre ou cinq véhicules immobiliers collectifs parmi lesquels figurent LF Cerenicimo +.

Nous observons une collecte en constante augmentation depuis le lancement, permettant au fonds d’accélérer son volume d’acquisition sur l’année 2019 et d’être un acteur à part entière sur le marché de l’épargne immobilière.

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