Alors que le marché de l’immobilier a accusé une baisse douloureuse en 2020, les bonnes nouvelles qui se succèdent en ce premier trimestre éclaircissent l’horizon de cette classe d’actifs. Louis-Renaud Margerand (Spécialiste Produit Immobilier – SwissLife Dynapierre) dit voir le bout du tunnel, avec une performance déjà au rendez-vous en ce début d’année. 

Tout d’abord, il nous rappelle la qualité de signature du groupe et sa position de leader sur le marché de l’immobilier (89 milliards sous-gestion au global), avec des implantations locales et un travail internalisé sur l’ensemble de la chaîne immobilière. Ensuite, il attire notre attention sur l’avantage relatif d’investir dans les OPCI (par rapport au SCPI d’un côté) plus liquides et offrant une cotation en continu (VL tous les 15j) et donc plus de visibilité. D’un autre, leur couple rendement-risque reste plus attrayant que les autres classes d’actifs. Cet avantage structurel est conjugué avec le choix stratégique de SwissLife Dynapierre d’être sous-exposé aux foncières cotées par rapport à ses pairs. La philosophie de gestion est de principalement tirer son rendement des caractéristiques de l’immobilier, en s’affranchissant des humeurs des marchés financiers et leur volatilité. 

Le niveau modeste de collecte en 2020 s’explique naturellement par des investisseurs fuyant, à bon droit, une classe d’actifs bouleversée par la crise. La conjoncture ne peut être que favorable aujourd’hui car d’un côté les secteurs paralysés par la pandémie reprennent vie, et d’un autre, la nervosité sur le marché des taux n’annule en aucun cas l’effet non-négligeable du spread de l’immobilier par rapport à l’OAT 10 ans (qui frôle les 3%). Par ailleurs, le pouls de la volumétrie des transactions s’accélère, le contexte post-crise attire sans surprise les investisseurs et tire les prix vers le haut. 

Mais selon Louis-Renaud Margerand, les marchés évoluent en ordre dispersé et « les investisseurs veulent tous la même chose ». La gestion souhaite donc éviter ce « comportement moutonnier », maintenir une diversification raisonnable sur différentes typologies d’investissement, et enfin, aller au-delà de l’approche traditionnelle qui ne se focalise que sur l’emplacement des biens immobiliers. Le maître mot de Dynapierre est de scruter scrupuleusement 3 critères : qualité de la gestion locative, le profil du locataire et l’emplacement. 

Tactiquement, la gestion a acté ses arbitrages majeurs sur les deux derniers trimestres de 2020 afin que le fonds soit à sa juste valeur (à la suite du rallye des marchés). Les allocations n’ont depuis pas considérablement changé, avec une préférence manifeste pour l’immobilier non coté (67%), une poche de liquidités conséquente (24%), et une part marginale de foncières cotées (4.5%) et d’OPVM (3.8%). Les convictions géographiques vont de pair avec le biais sectoriel pour les affectations en bureaux. En effet, la gestion privilégie les quartiers d’affaires dans les grandes villes européennes, notamment Paris qui représente à elle seule 31.2% des allocations. Les commerces et l’hôtellerie de tourisme sont amenés à se redresser également selon la gestion au fur et à mesure que la reprise se profile. 

En ce moment, un catalyseur important de croissance est l’inflation sur les prix, mais le gérant reste également attentif sur ce front car il n’est pas garanti que cette tendance soit durable. Depuis le début de l’année, l’immobilier a en effet été la première source de performance. Il a pu apporter de la valeur ajoutée grâce à l’appréciation de la valeur des biens d’un côté, et de la facturation des loyers de l’autre. Avec une performance à peine négative sur les foncières cotées et les liquidités, la gestion estime que le fonds a repris « un chemin de régularité ». Cependant, Louis-Renaud Margerand constate qu’aujourd’hui « tout est cher », les bonnes nouvelles étant largement intégrées par les marchés. Il faut donc apprécier chaque typologie d’investissement à sa juste valeur et éviter les effets de mode. 

Le positionnement stratégique du fonds sur des bureaux « prime », par leur qualité et leur emplacement l’a en quelque sorte immunisé contre le repli constaté en 2020. Louis-Renaud Margerand précise que cela est un phénomène paneuropéen. Il n’y a par ailleurs pas eu de baisse de valeurs locatives non plus, qui ont même progressé sur Paris QCA – un véritable gisement de valeur, réitère-t-il. 

Pour la suite, Louis-Renaud Margerand est optimiste sur les perspectives économiques mais estime que les actifs sont chers à l’achat. Toutefois, la gestion continue de chercher des aubaines sur des biens de qualité, bien placés en misant également sur la qualité du locataire. 

Le Louis-Renaud Margerand conclut sur une note opportuniste : « le malheur des uns pourra faire le bonheur des autres ». Il souhaite donc profiter des taux à l’acquisition actuellement élevés, en conservant d’un côté les sources traditionnelles de rendement pour sécuriser les gains, et de l’autre, aller lentement mais sûrement sur les secteurs qui profiteront des tendances futures. 

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