Depuis le vote sur le Brexit fin juin, plusieurs fonds ouverts immobiliers britanniques font l’objet de rachats massifs de la part de leurs clients.

Quel est l’impact sur les fonds immobiliers cotés de la zone euro ?

Faut-il craindre un « effet de contagion » ?

• Que s’est-il passé début juillet dans le secteur des fonds immobiliers au Royaume-Uni ?
  

Jusqu’à présent, et en un très court laps de temps, sept fonds britanniques investissant dans l’immobilier physique (Standard Life, Aviva, M&G, Henderson, Columbia, Threadneedle, Canada Life et Aberdeen) ont suspendu les rachats, ou ne les ont acceptés que moyennant une forte décote, suite à un afflux de demandes de sortie des investisseurs.

Nous croyons que d’autres fonds pourraient suivre dans les semaines à venir en raison des doutes grandissants sur la valorisation de l’immobilier au Royaume-Uni.

D’après l’AREF (Association of Real Estate funds), la taille du secteur des fonds immobiliers au Royaume-Uni, qu’ils soient ouverts ou fermés, est d’environ £44 Md.

Près de £15 Md (34 %) du total sont à présent bloqués (source : « Property Week »).

Il convient de noter que les foncières au Royaume-Uni se négocient aujourd’hui avec une décote de 25 % par rapport à la valeur de leur actif net quand celle des sept fonds « bloqués » détenant des investissements en direct dans l’immobilier n’ont vu la leur diminuer que d’environ 5 %.

Si les foncières cotées offrent une liquidité immédiate et sont librement négociables au gré de la perception qu’ont les investisseurs de leur valorisation, la monétisation de la cession d’un actif réel est l’aboutissement d’un long processus.

La dégradation du marché immobilier au Royaume-Uni, laisse donc penser à de nouvelles dépréciations d’actifs dans les prochains mois, qui impacteront négativement les valeurs liquidatives.

• Quelles peuvent être les répercussions sur les foncières cotées de la zone euro ?

Les sept fonds gelés sont principalement investis sur des actifs physiques au Royaume-Uni et ne détiennent qu’environ 10% de leur actif en liquidité et en foncières cotées.

L’impact sur les fonds immobiliers de la zone euro devrait donc être limité.

Par ailleurs, les sociétés immobilières d’Europe continentale ne sont que faiblement exposées au marché britannique.

Il importe néanmoins de savoir si cela représente un « effet d’aubaine » pour les sociétés européennes ou si, au contraire, elles risquent d’être victimes d’un effet de contagion suite à des ventes forcées en compensation des pertes subies.

• Quelle opinion pour le fonds « Oddo Immobilier », investi dans des foncières cotées de la zone Euro ?

De manière générale, nous pensons que le risque de contagion de cette crise sera limité pour les foncières cotées de la zone euro.

Nous restons confiants dans le secteur de l’immobilier en zone euro et recommandons de rester investis.

Dans le contexte créé par le Brexit, nous demeurons persuadés que l’immobilier bénéficiera de la faveur des investisseurs en quête de revenus provenant d’actifs défensifs situés dans les grands pays européens.

Rappelons que Oddo Immobilier ne détient aucun investissement en direct en immobilier physique.

Nous sommes positifs et détenons plus de 30% sur le secteur résidentiel en Allemagne qui bénéficie d’un réel statut défensif aujourd’hui.

En outre, Oddo Immobilier procure, selon nous, un rendement attrayant (dividende proche de 3,9 %), confirmant l’attrait du secteur immobilier dans un environnement de taux d’intérêt bas.

L’écart entre le rendement de l’immobilier et celui des obligations souveraines de la zone euro à 10 ans n’a jamais été aussi important.

L’immobilier procure un rendement proche de 4 % alors que celui des obligations souveraines est souvent inférieur à 1 % (voire négatif dans le cas des Bunds à 10 ans).

Les résultats opérationnels des sociétés immobilières en Europe suivent une tendance positive qui confirme nos anticipations de croissance des dividendes.

De surcroit, les projets de développement en cours génèrent des rendements compris entre 5 % et 8 %, ce qui demeure potentiellement attrayant au regard du coût du capital.

Nous anticipons une revalorisation des actifs des foncières cotées en Europe car la valorisation de leurs portefeuilles immobiliers paraît faible eu égard aux transactions observées sur le marché direct.

A titre d’exemple le marché résidentiel allemand est valorisé à seulement 50% de sa valeur de remplacement égale à 3,000 €/m² environ.

Sur un aspect purement technique, MSCI et Standard & Poor's vont traiter l’immobilier comme un secteur à part entière à partir du 31 août et non plus comme une sous-catégorie du secteur financier.

Nous pensons que le secteur immobilier conserve des perspectives favorables.

Il devrait susciter un intérêt croissant auprès des investisseurs sensibles à ses caractéristiques uniques en termes de rentabilité et de risque.

Pour en savoir plus sur les fonds Oddo Meriten, cliquez ici