Ceci n’a pas empêché CM-AM Pierre de largement surperformer son indice de référence, et tout de même dégager une performance satisfaisante (5.8% contre -10% pour l’indice). Alexis Bossard, gérant chez Crédit Mutuel Asset Management, nous donne un aperçu sur leur bilan 2020, et nous éclaire sur leur stratégie pour 2021.

Les valeurs foncières commençaient déjà à se redresser durant le 3ème trimestre 2020. La découverte du vaccin a accentué ce « retour à la normale » en apportant des espoirs de reprise économique. Cependant, l’immobilier coté (SIIC et REITs) n’a pas encore effacé toutes ses pertes.

L’immobilier qui a l’habitude d’être résilient en temps de crise, n’a pas pu tirer son épingle du jeu, en raison de son exposition directe à l’arrêt de l’activité (fermeture d’usines, d’enceintes, de restaurants, de magasins…). La reprise de l’activité ne lui a pas non plus vraiment profité. En effet, le caractère défensif de l’immobilier pèse toujours sur l’ensemble du secteur.

Face à ce contexte contraignant pour l’immobilier, que fait la gestion de CM-AM Pierre ?

Tout d’abord, Alexis Bossard nous rappelle l’avantage d’investir dans l’immobilier coté : bénéficier d’une grande liquidité et d’une flexibilité dont ne dispose pas la pierre-papier non cotée ; ainsi qu’un éventail très large de sources de diversification (résidentiel, commercial, hôtellerie…).

Ce qui fait la force de CM-AM Pierre, nous explique le gérant, c’est l’agilité : profiter des liquidités et de la volatilité.

Ainsi, les arbitrages les plus importants ont été effectués en Septembre 2020 :

• Hausse de l’exposition sur l’hôtellerie (potentiel de performance sur la hausse des taux d’occupation, un « effet d’exagération » dont ne bénéficie pas la pierre papier non cotée)

• Prise de bénéfices sur les cycliques (fort rebond)

• Et le maintien de la forte exposition à la logistique (croissance alimentée par l’essor du e-commerce et la technologie) ainsi que l’immobilier à caractère défensif (le résidentiel, notamment dans les marchés régulés tels que l’Allemagne, ou la Suède)

Quelles sont les 3 motivations essentielles pour investir aujourd’hui ?

• Croissance structurelle des marchés régulés qui bénéficient d’un taux de vacance très bas.

• Valorisations attrayantes : bon point d’entrée, à l’exemple de Vonovia qui traite à 10% de son ANR (Actif Net Réévalué), et présente un potentiel de croissance entre 20% et 25% selon la gestion.

• Perspectives de taux durablement bas.

Quel est le positionnement du fonds ?

CM-AM Pierre est un fonds qui investit dans des sociétés immobilières cotées en Europe. Sa répartition géographique est plutôt concentrée sur l’Allemagne (40%), Scandinavie (22%), et Royaume-Uni (11%), mais aussi en France, Belgique et d’autres pays européens.

Sectoriellement parlant, le fonds se concentre sur 3 items :

• Le résidentiel allemand et scandinave à 44% avec notamment Vonovia, société allemande leader du marché, avec un fort potentiel de croissance organique et externe, une bonne diversification, et un pipeline conséquent.

• La logistique et e-commerce (aux dépens des centres commerciaux) à 24% avec notamment Argan, la seule foncière logistique en France, entreprise familiale à l’écoute de ses clients et attentive à l’ESG.

• Les investissements de niche à 17% avec notamment SBB, société spécialisée dans les services sociaux (écoles et collèges, maisons de retraite, hôpitaux, logements sociaux…) qui apporte des solutions clé en main, notamment pour promouvoir la mixité urbaine.

Bien entendu, le secteur n’est pas exempt de risques et souffre de la volatilité des marchés actions. Selon la gestion, la réponse adéquate à cette problématique est une forte réactivité et « la diversification, toujours, et plus que jamais ». Le gérant ajoute que les risques sont tout aussi présents dans la pierre papier non cotée mais sans la forte décote des foncières cotées.

Pour conclure, Alexis Bossard met l’accent sur l’opportunité que représente cette forte décote sur des valeurs de qualité. En dépit des incertitudes, et la légère augmentation des taux, le gérant reste plutôt optimiste sur les perspectives de marchés : « je n’ai pas de boule de cristal, mais à mon avis, les taux resteront bas, et les fondamentaux sont bons ». Il estime que le potentiel d’appréciation est assez significatif (pas dans le sens des valeurs technologiques qui font du x2 ou x3), de l’ordre de 20%.

Pour en savoir plus, contactez les équipes de Crédit Mutuel IM en cliquant ici.

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