Rendement, rendement, rendement… mais à quel prix ?

« On ne nous parle plus d’immobilier, on ne nous parle que de rendement. » Le constat dressé par Gaëlla Hellegouarch, Directrice Générale de Theoreim, est sans ambiguïté. Depuis la normalisation des taux, une véritable ivresse de la performance s’est emparée du marché de fonds immobiliers.

« En assurance-vie, les CGP exigent des SC à minima 5 % sur l’année calendaire, et ce de façon immédiate. » Or, ce souhait acceptable sur la durée de détention recommandée, entre en contradiction, à court terme, avec deux réalités :

• un marché soutenue par les loyers mais globalement atone en croissance, la progression des valeurs est là mais reste faible.

• la nature même des fonds immobiliers en capitalisation, dont la performance repose en partie sur la création de valeur dans le temps.

Dans les fonds de capitalisation, afficher des performances immédiates alors que la revalorisation des actifs reste à peine perceptible dans les valeurs, c’est donc créer de fausses attentes. « Si quelqu’un veut rentrer dans une SC pour un rendement instantané, je ne vais pas lui promettre que d’ici fin 2025 nous serons à 5 % », insiste Gaëlla Hellegouarch.

Quant aux promesses de taux de distribution « hors sol » de certaines nouvelles SCPI, déconnectés des rendements immobiliers réels, elles ne sauraient tenir dans la durée. Dans les deux cas, après l’ivresse, ce sera la gueule de bois pour les investisseurs.

SCPI vs SCI : deux logiques à ne pas confondre

Dans un marché en phase de stabilisation, il est essentiel de rappeler la différence fondamentale entre SCPI et SCI et les fondamentaux :

• Les SCPI, orientées vers le revenu, ciblent des actifs générateurs de flux locatifs immédiats et sécurisés.

• Les SCI (fonds de capitalisation), en complément d’un revenu, visent la création de valeur à travers d’acquisitions opportunistes et la revalorisation progressive des actifs.

« Pour une SCPI, il faut acheter des immeubles de qualité, bien loués, avec des baux sécurisés. Pour une SCI, il s’agit d’investir avec une optique de création de valeur dans la durée. Ce n’est pas la même démarche à l’acquisition », souligne Gaëlla Hellegouarch.

Chez Theoreim, cette distinction est appliquée avec rigueur :

• SCPI : sélection minutieuse des locataires, priorité donnée aux baux longs et sécurisés, pour une performance stable et une protection contre la vacance.

• SCI : diversification sur plusieurs stratégies (prime, core, core+, value-add), afin de capter revenus et potentiel de revalorisation.

Des signaux de reprise mesurés mais réels

Les chiffres récents apportent des éléments positifs. La croissance moyenne du capital en Europe a progressé de 0,2 % au T2 2025, soit une quatrième hausse trimestrielle consécutive. Les secteurs les plus dynamiques sont la logistique (+2,8 % en glissement annuel) et l’industriel, segments surpondérés dans les fonds Pythagore et LOG IN.

En parallèle, les loyers sur ces classes d’actifs continuent d’augmenter de manière soutenue : +5,9 % sur 18 mois, avec un taux de vacance inférieur à la moyenne historique.

Retour aux fondamentaux : diversification et rigueur

« La brique immobilière a totalement disparu des portefeuilles en assurance vie. C’est incroyable », souligne Gaëlla Hellegouarch qui plaide pour une réintégration raisonnée de l’immobilier dans les allocations, avec une vigilance accrue pour éviter les excès du passé. La clé, selon elle, réside dans une allocation équilibrée, combinant SCPI bien gérées et fonds de capitalisation, avec une lecture réaliste des besoins patrimoniaux et horizons de performance « C’est l’allocation globale qui permet au portefeuille de surperformer. »

Alors que la concurrence obligataire s’estompe sous l’effet de la baisse des taux, l’immobilier non coté retrouve peu à peu ses atouts. Les opportunités existent, mais elles s’adressent aux investisseurs capables de comprendre la temporalité propre à cette classe d’actifs. « Chez Theoreim, mieux vaut s’appuyer sur des convictions solides que sur des promesses spectaculaires », conclut Gaëlla Hellegouarch.