Sofidy accélère au creux du cycle et prépare 2026 en mode offensif

Après deux années de forts ajustements, le marché immobilier semble entrer dans une phase de stabilisation. Dans ce contexte, Sofidy revendique une stratégie claire : investir massivement au creux du cycle pour capter les rendements élevés et préparer la prochaine phase haussière.

Entre 2024 et 2025, plus de 1.1 milliard d’euros ont été investis, dont 555 M€ sur 2025, à un rendement moyen « acte en mains » de +7.89 %. Guillaume Arnaud, président-directeur général de Sofidy, nuance la lecture de la conjoncture de ces dernières années et rappelle que l’immobilier doit s’inscrire sur le long terme. Selon lui, les phases de secousses et de bas de cycles sont essentielles car elles permettent d’embarquer de la performance future dans les fonds pour les cycles suivants. Saisir ces points bas pour acquérir des actifs de qualité à des prix attractifs constitue, à ce titre, un levier déterminant de création de valeur durable.

Sofidy élargit son terrain de jeu

Historiquement très ancrée en France et fortement exposée au commerce en 2024 (87 % des acquisitions, dont 80 % en France), la stratégie d’investissement a évolué en 2025.

« Nous avons pris un peu de hauteur. 57 % de nos investissements ont porté sur des actifs situés hors de France. C’est un élargissement de notre terrain de chasse », explique Olivier Loussouarn, directeur des investissements.

Avec une présence marquée aux Pays-Bas, en Espagne, en Italie et au Royaume-Uni, l’équipe a pour ambition de faire de l’Europe, et notamment l’Europe de l’Ouest, leur terrain de jeu au même titre que la France, précise-t-il.

Sur le plan sectoriel, le commerce reste un pilier (57 % des investissements en 2025), mais la diversification s’est accélérée : hôtellerie (15 %), bureaux prime (14 %), locaux d’activité (7 %), santé et résidentiel géré viennent compléter l’exposition.

« Le commerce nous a paru être la bonne solution pour acquérir de bons objets, extrêmement résilients, avec des rentabilités élevées. Mais nous ne voulons pas perdre de vue la nécessité de diversifier et d’aller chercher les grandes tendances », souligne Olivier Loussouarn.

Gestion active : arbitrer pour créer de la valeur

Contrairement à l’idée que les SCPI « achètent pour l’éternité », Sofidy revendique une gestion active de ses patrimoines. Chaque actif est analysé régulièrement afin d’arbitrer, d’anticiper d’éventuelles fragilités et de remobiliser le capital vers de nouvelles opportunités plus rémunératrices explique Nicolas Van Den Hende, directeur de l’épargne.

En 2025, plus de 110 M€ de cessions ont été réalisées, à un prix moyen supérieur de +6.5 % aux valeurs d’expertise. Au total, ces arbitrages ont porté sur 79 opérations, illustrant la granularité des portefeuilles.

Parallèlement, plus de 500 M€ de financements bancaires ont été sécurisés dans des conditions attractives. Sur deux ans, plus de 15 % des patrimoines ont ainsi été renouvelés, contribuant à consolider les revenus locatifs et la diversification des locataires.

Les campagnes d’expertises menées en fin d’année confirment par ailleurs une reprise globale des valorisations. Conséquence : les prix de part de l’ensemble des SCPI ont été maintenus inchangés, offrant de la visibilité aux épargnants.

 Des performances solides dans un marché polarisé 

L’année 2025 a également été marquée par une forte concentration de la collecte sur un nombre limité d’acteurs : 10 SCPI ont capté les deux tiers de la collecte nette du marché (environ 3 Md€).

Dans ce contexte, Sofidy a enregistré 234M€ de collecte brute sur l’année. « Sofidy tire son épingle du jeu et reste l'un des seuls acteurs historiques à continuer de collecter. Notre véhicule phare Immorente continue d’attirer après plus de 40 ans d’existence. Il brille par sa régularité et s’impose comme un véritable fonds de portefeuille », souligne Nicolas Van Den Hende, directeur de l’épargne.

Côté performances, la stratégie bas de cycle se traduit concrètement :

• Sofidynamic affiche une performance globale annuelle de +14.04 % en 2025, combinant un taux de distribution brut de +9.04 % et une revalorisation de +5 % du prix de part.

• Immorente maintient une performance globale annuelle de +5 %, avec un prix de souscription stable à 340€.

• Sofidy Europe Invest confirme sa montée en puissance en 2025 en faisant progresser sa performance globale annuelle à +5.41 % et les acquisitions réalisées sur l’exercice affichent un rendement moyen de +7.7 %.

À noter également la situation spécifique d’Efimmo 1, majoritairement investie en bureaux, dont la collecte nette a été légèrement négative en raison de la mise en place d’un fonds de remboursement destiné à offrir une solution de liquidité, précise Nicolas Van Den Hende.

Cap sur 2026 avec un objectif : amplifier le mouvement

Dans un environnement d’épargne marqué par la volatilité des marchés financiers et la moindre attractivité de certaines solutions alternatives, Sofidy aborde 2026 avec une posture offensive.

Un pipeline d’opportunités d’environ 300 M€ est déjà sécurisé à fin janvier, avec des objectifs ambitieux :

• Porter les investissements au-delà de 700 M€ en 2026,

• Maintenir plus de 50 % des acquisitions hors de France,

• Saisir les opportunités sur les stratégies historiques comme sur les segments « high yield ».

Pour accompagner ce développement, Sofidy entend s’appuyer sur la présence multi locale en Europe de Tikehau Capital.

Dans un marché immobilier encore en convalescence mais désormais stabilisé, la société de gestion mise sur la discipline, la granularité de ses portefeuilles et une lecture opportuniste du cycle.