Comment La Française Real Estate Managers a-t-elle identifié cette opportunité nouvelle dans la santé ?

Christophe Inizan

Nous avions déjà une première expérience réussie de près de dix ans avec un partenaire avec qui nous avons levé 2,5 milliards d’euros pour investir dans l’immobilier de santé. 

En 2020, La Française REM a décidé de lancer un pôle immobilier dédié à l’immobilier de santé européen. Notre idée était d’apporter une nouvelle solution aux investisseurs qui se voyaient proposer des placements centrés sur la dépendance. Il manquait en effet une réponse immobilière aux besoins nouveaux de la population vieillissante en Europe qui veut vivre longtemps et en bonne santé. Il s’agit des soins et de la médecine du quotidien. Cela peut se traduire en besoins de biens immobiliers de santé et pluridisciplinaire. 

 Comment évaluer le potentiel économique et la croissance de l’immobilier de santé ?

Christophe Inizan

Nous avons mené une étude approfondie des situations en France et en Europe. En premier lieu, l’évolution démographique joue un rôle déterminant. Qu’y a-t-il de plus visible que la pyramide des âges ? Elle donne en tout cas des indications dont la volatilité devrait rester faible. 

Le vieillissement de la population européenne, ce sont les chiffres qui en parlent le mieux :

• La dépense moyenne de santé d’un homme de 70-74 ans est huit fois plus élevée que celle d’un homme de 20-24 ans.

• D’ici à 2035, le nombre de seniors indépendants va augmenter de 35%, soit de 5,1 millions à 8,1 millions de personnes (en France, Allemagne, Royaume-Uni et Benelux).

• Dans la même période, la population des seniors dépendants augmentera de 30% (de 0,9 million à 1,2 million de personnes).

• Depuis dix ans, les affections de longue durée ont affecté 40% de personnes supplémentaires. Cette tendance va sans doute se conjuguer avec les deux précédentes.

• D’ici 2040, la population européenne âgée de plus de 65 ans atteindra 108 millions d’individus !

(Source : La Française REM)

Ajoutons que le nombre de praticiens devrait rester faible face aux besoins croissants de la population. D’ici 2040, nous nous attendons à ce que la population de médecins devienne plus jeune et plus souvent salariée. 

Il va y avoir plus de patients chroniques et de personnes âgées, de nouvelles attentes de nos sociétés et moins de moyens. A cause du déséquilibre entre l’offre et la demande de soins, une chose parait acquise : les professionnels de santé vont rester durablement solvables, ce qui devrait offrir une certaine visibilité aux bailleurs d’immeubles de santé.

La configuration est donc particulièrement favorable pour investir dans l’immobilier de santé : c’est un segment non cyclique, soutenu par des besoins croissants d’une population qui vieillit et par des politiques publiques qui poussent les soins ambulatoires alors que le système hospitalier n’est plus capable de répondre à ces besoins nouveaux. Somme toute, ce marché a des caractéristiques d’infrastructure.
 

 Quelle est votre stratégie pour capter l’essor que vous décrivez ?

Christophe Inizan

Pour les maisons de santé pluridisciplinaires, l’objectif est de réunir en un seul lieu des professionnels de disciplines différentes afin que leurs complémentarités bénéficient aux patients. Cela leur permet de faire un parcours de soin au même endroit. Les professionnels de santé y voient des multiples avantages dont le plus important est la délégation des tâches administratives dont ils ne veulent plus ! Les prises de rendez-vous, le suivi des patients, les envois de résultats sont assurés par une équipe dédiée

L’immobilité de santé en centre-ville est un marché émergent en matière immobilière. Nous pensons que nous sommes au début d’un cycle long à l’instar de ce que nous avons observé il y a vingt ans dans l’immobilier lié à la dépendance. En nous positionnant en début de cycle, nous pouvons choisir les meilleures opportunités grâce à nos implantations européennes. 

La réversibilité des actifs est une approche différenciante de La Française REM. Elle est très importante pour les investisseurs. Elle signifie que l’affectation des biens pourra muter vers d’autres activités à des coûts raisonnables. Notre maîtrise de l’actif sera forte.

La Française REM agit comme un partenaire à forte valeur ajoutée pour les exploitants. Nous les accompagnons pour les études préalables, l’identification de lieux et l’élaboration du modèle économique. 

Pour avoir une vision concrète de ce que nous faisons, chacun peut voir sur Internet le bâtiment Rockefeller de 6 000 mètres carrés que nous avons acquis à Lyon. Il est emblématique de notre stratégie. L’exploitant a contracté un bail de douze ans. Ce bâtiment est l’un des premiers en France qui réunit les caractéristiques de notre politique d’investissement : médecine en cœur de ville, soins alternatifs (thalassothérapie, balnéothérapie) proposant une offre en ligne avec les nouveaux usages, ainsi qu’une crèche qui répond aux besoins d’infrastructures générationnelles.

Quelques caractéristiques de la SCPI LF Avenir Santé

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