L’immobilier coté a traversé une fin d’année 2024 difficile, fortement corrélé aux taux d’intérêt. Malgré une résurgence des incertitudes économiques, le marché semble avoir atteint un point bas. Paul Reuge, gérant du fonds R-co Thematic Real Estate, souligne que « les publications sont bonnes » et que la prime de risque reconstituée commence à attirer de nouveaux investisseurs.

Un rendement de bas de cycle

Le secteur affiche aujourd’hui une décote de -30 % sur l’ANR (Actif Net Réévalué), correspondant à un rendement moyen implicite de 5%. Cette situation reflète une prime de risque déjà intégrée par le marché, qui anticipe un scénario de hausse des taux. Toutefois, une stabilisation, voire une baisse modérée des taux, pourrait offrir un fort levier de revalorisation aux foncières.

« Il ne faut pas attendre une meilleure visibilité sur les taux car, à ce moment, la décote sera déjà dissipée », affirme Paul Reuge, insistant sur le fait que le point bas des valorisations des actifs sous-jacents semble avoir été atteint au S2 2024.

Des fondamentaux en amélioration

Les foncières ont poursuivi, voire achevé, leurs programmes de désendettement, réduisant ainsi le risque de refinancement. La baisse des coûts obligataires, constatée sur le marché, pourrait également soutenir une reprise plus rapide des résultats qu’anticipé.

Les publications récentes confirment cette amélioration : dans les centres commerciaux, les baux ont suivi l’inflation, garantissant une revalorisation progressive des loyers. De plus, la demande pour les meilleurs actifs reste solide, malgré des volumes de transactions encore en convalescence.

R-Co Thematic Real Estate : Une allocation défensive et diversifiée

Face aux incertitudes économiques, le fonds privilégie une allocation défensive :

• 20 % en bureaux prime, qui conservent une demande soutenue.

• 30 % en résidentiel, un secteur plus résilient.

• 1/3 du portefeuille en retail prime, qui bénéficie de la réindexation des loyers.

Le fonds évite en revanche les bureaux secondaires, jugés trop risqués, ainsi que le secteur de la santé, dont le rendement est trop faible. Sur la logistique, après une sous-pondération, le fonds s’est repositionné pour refléter le poids de l’indice (9 %).

Perspectives : le pire est-il passé ?

Si les marchés actions restent focalisés sur la trajectoire des taux longs, les marchés obligataires ont déjà intégré la stabilisation du secteur. L’amélioration des fondamentaux et le repositionnement des investisseurs pourraient amorcer un cycle de revalorisation progressif.

Pour Paul Reuge, une nouvelle baisse des valorisations supposerait une forte hausse des taux, un scénario jugé peu probable au vu de la conjoncture économique actuelle.

En conclusion, malgré un environnement toujours incertain, le secteur de l’immobilier coté présente, selon le gérant, une opportunité intéressante pour les investisseurs en quête de rendement et de revalorisation à moyen terme.